Laudo de SPDA reprovado: prioridades e próximos passos do gestor

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Laudo de SPDA reprovado é o laudo que lista não conformidades no sistema de para-raios do prédio. O gestor segue quatro passos: pede ao responsável técnico a lista das correções em ordem de prioridade, leva a decisão ao conselho ou à assembleia com registro em ata, contrata a adequação com escopo e ART, e solicita nova inspeção para obter o atestado com o sistema regularizado. O laudo com pendências continua no arquivo, ao lado do comprovante de cada correção.

A situação é frequente em condomínios, galpões e empresas de São José dos Campos, do Vale do Paraíba e do Litoral Norte, sobretudo em edificações que passaram anos sem inspeção ou que tiveram a cobertura reformada. Este artigo é dirigido a síndicos, administradoras, gestores patrimoniais e de facilities, e trata da parte que cabe a quem administra: ler o documento, ordenar as providências, comunicar e contratar. A correção técnica de cada item fica com o projeto e com o relatório de quem executa.

O significado de um laudo com não conformidades

O SPDA, sistema de proteção contra descargas atmosféricas, é inspecionado segundo a NBR 5419, e o resultado é um relatório técnico assinado por engenheiro, com ART. Quando esse relatório aponta itens em desacordo com a norma, a administração costuma dizer que o laudo foi reprovado. Na prática, o documento informa que o sistema existe, que parte dele não atende ao que a norma pede e que o atestado de conformidade depende das correções.

Dois fatores explicam boa parte dos laudos com pendências em prédios que antes eram considerados regulares. O primeiro é o tempo: conexões oxidam, cabos são cortados em obras, antenas e equipamentos são instalados na cobertura sem avaliação. O segundo é a própria norma. A edição de 2026 da NBR 5419-3 trata o ensaio de continuidade elétrica em anexo normativo e ampliou a documentação que o sistema precisa ter. Um prédio inspecionado pela primeira vez sob a edição nova pode receber apontamentos que os laudos anteriores não traziam.

Um laudo com não conformidades é informação útil para a gestão. Ele registra que a administração inspecionou o sistema, conheceu o estado dele e passou a ter uma lista objetiva do que fazer. O que pesa contra a administração é o laudo guardado sem providência.

Leitura do laudo pela administração

O gestor não precisa conferir medições, mas precisa localizar no documento cinco informações. Quando alguma falta, o pedido de complemento ao autor do laudo vem antes de qualquer orçamento:

• Lista das não conformidades, cada uma com o local no prédio e registro fotográfico;
• Prioridade de correção de cada item;
• Prognóstico, isto é, o que tende a acontecer se a correção for adiada. A NBR 5674:2024, que trata da gestão da manutenção de edificações, pede esse conteúdo nos relatórios de inspeção;
• O que depende de projeto e o que é reposição ou reparo simples;
• Identificação do engenheiro responsável e a ART do laudo, que pode ser conferida conforme o artigo sobre como conferir a ART de um laudo de SPDA.

Também convém verificar se o laudo diz o que não foi possível inspecionar, como trechos embutidos ou áreas sem acesso. Item não inspecionado não é item aprovado, e a adequação pode revelar pendências novas nesses pontos.

Ordem de prioridade das correções

A NBR 16747, norma da inspeção predial, organiza as irregularidades em três patamares de prioridade, e o mesmo raciocínio serve para ordenar as correções do SPDA. No primeiro patamar ficam as situações que comprometem a segurança das pessoas ou o funcionamento do sistema. No segundo, as perdas parciais de desempenho, que não impedem o sistema de cumprir a função. No terceiro, as ações que podem ser programadas e planejadas sem urgência.

Quem classifica cada item é o responsável técnico, e a classificação deve estar escrita no laudo ou em complemento assinado. A norma pede que as recomendações sejam claras e acessíveis ao síndico ou ao gestor. Com a lista ordenada, a administração consegue separar o que entra de imediato, o que cabe no orçamento do exercício e o que vai para o planejamento do ano seguinte. O artigo sobre a previsão orçamentária do condomínio trata dessa distribuição.

Quando o laudo indica necessidade de projeto, a ordem muda: o projeto vem antes da obra. É o caso de sistemas sem documentação, de coberturas alteradas e de prédios em que a proteção existente não cobre mais a edificação. Executar correções soltas antes do projeto costuma gerar retrabalho.

Comunicação ao conselho, aos condôminos e à seguradora

No condomínio, o laudo é levado ao conselho e, quando a correção exige despesa fora do orçamento aprovado, à assembleia. A NBR 5674 determina que as deliberações sobre realizar ou não uma intervenção constem em ata. A ata é o registro de que a administração apresentou o problema, o custo e o prazo, e de qual foi a decisão do colegiado.

A comunicação aos condôminos pode ser objetiva: o sistema foi inspecionado, o laudo apontou correções, há um cronograma e um responsável técnico. Convém informar também as orientações que o laudo trouxer para o período até a regularização, como restrição de acesso a determinada área da cobertura.

Quanto ao seguro, a recomendação é ler as condições da apólice e verificar se há cláusula sobre manutenção das instalações e do para-raios, e consultar o corretor em caso de dúvida. O conjunto formado pelo laudo, pela ata e pelo cronograma de correção demonstra que a administração agiu assim que conheceu o problema.

Na vistoria do Corpo de Bombeiros do Estado de São Paulo, o documento pedido é o atestado de conformidade das instalações elétricas, que inclui o SPDA e vem acompanhado de comprovante de responsabilidade técnica. Quem tem renovação de AVCB próxima considera esse prazo ao montar o cronograma, porque o atestado é emitido sobre o sistema já corrigido.

Contratação da adequação

A empresa que fez o laudo pode ou não ser a que executa a correção; a decisão é da administração. Em qualquer caso, a proposta de adequação precisa responder ao laudo item por item. A NBR 5674 lista o que um orçamento de serviço de manutenção deve conter: escopo, descrição de cada atividade com prazo, responsabilidades de cada parte, indicação do responsável técnico e garantias com as exclusões. Para a adequação do SPDA, convém que a proposta traga ainda:

• a correspondência entre cada serviço e a não conformidade do laudo que ele resolve;
• o projeto, quando o laudo o indicou, com ART própria;
• a ART de execução;
• o registro fotográfico de antes e depois de cada correção;
• a inspeção final, com os ensaios e o atestado.

Para comparar propostas de fornecedores diferentes, ver o artigo sobre o que exigir na proposta e no relatório de manutenção de SPDA.

Nova inspeção, atestado e arquivo

Concluídas as correções, o sistema é inspecionado de novo e o responsável técnico emite o atestado. A partir daí o SPDA entra no calendário regular. A NBR 14037:2024 traz, no Anexo A, que é normativo, o atestado do SPDA com renovação a cada ano, sob incumbência do condomínio. Fora do calendário, a inspeção também é necessária depois de suspeita de descarga atmosférica sobre a estrutura, como prevê a NBR 5419-3, e depois de reforma ou alteração de uso da edificação.

O arquivo guarda a sequência completa: o laudo com as não conformidades, a ata, a proposta aprovada, as ART, o projeto, o relatório das correções e o atestado final. Quando a adequação altera o sistema, a NBR 5674 pede que projetos e memoriais sejam atualizados. A mesma norma coloca essa documentação sob a guarda do síndico ou do proprietário e manda entregá-la formalmente ao sucessor na troca de gestão.

Como a IC Para Raios atua

A IC Para Raios atua em SPDA e instalações elétricas desde 1994, com equipe própria e engenheiro eletricista registrado no CREA-SP, atendendo condomínios, empresas, indústrias e galpões de São José dos Campos, do Vale do Paraíba e do Litoral Norte. Nos laudos da empresa, cada não conformidade vem localizada, fotografada e com prioridade de correção. Na adequação, a proposta responde ao laudo item por item, e a entrega inclui relatório das correções, ART e atestado para o arquivo da administração.

Perguntas frequentes