Previsão orçamentária do condomínio: manutenção elétrica e do SPDA no planejamento do ano

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Na previsão orçamentária do condomínio, a manutenção elétrica e a do para-raios entram em quatro grupos de despesa: a inspeção anual do SPDA com a emissão do atestado, a manutenção preventiva dos quadros e circuitos das áreas comuns, as correções apontadas no último laudo e uma reserva para manutenção corretiva. A NBR 5674:2024, norma de gestão da manutenção de edificações, pede que a previsão inclua essa reserva e que a decisão de fazer ou adiar cada intervenção conste em ata. A ordem de prioridade entre os itens sai do laudo mais recente.

A dúvida chega à IC Para Raios de síndicos, conselheiros e administradoras de condomínios de São José dos Campos, Jacareí, Taubaté e das demais cidades do Vale do Paraíba e do Litoral Norte, na época em que a previsão do exercício seguinte é montada e levada à assembleia. Este artigo relaciona os itens da parte elétrica e do SPDA, o sistema de proteção contra descargas atmosféricas (o para-raios), mostra como o laudo ordena as prioridades e descreve o que apresentar aos condôminos. Valores ficam fora do texto, porque dependem do porte e do estado de cada instalação e só a vistoria permite estimá-los. Rateio, fundo de reserva e quórum são matéria da convenção e da assessoria jurídica e contábil do condomínio.

A previsão orçamentária na norma de manutenção

A NBR 5674 define a previsão orçamentária como o documento que traz a estimativa de custo dos serviços previstos no programa de manutenção. A previsão, portanto, parte do programa: a lista de atividades, com periodicidade e responsável, que cada condomínio deve ter, inclusive o prédio construído antes da norma. O planejamento anual considera a disponibilidade de recursos financeiros, com previsão de contingência, e um cronograma que relaciona o andamento dos serviços com o desembolso.

A norma pede três coisas da previsão. Ela inclui uma reserva destinada à manutenção corretiva, aquela que exige intervenção imediata para manter o uso ou evitar risco. Ela é flexível, com margem para o erro das estimativas. E ela mostra com clareza a relação entre custo e benefício de cada serviço, com registro em ata do que a assembleia decidiu fazer ou não fazer.

Quanto às incumbências, a mesma norma atribui ao condomínio fazer cumprir o programa de manutenção das áreas comuns e prover os recursos para ele. Quando a gestão da manutenção é delegada a uma empresa ou a um profissional, a elaboração das previsões orçamentárias passa a ser tarefa de quem assumiu essa gestão, em apoio ao síndico.

Itens da parte elétrica e do SPDA a prever

A relação abaixo reúne o que costuma compor a rubrica de manutenção elétrica e de SPDA de um condomínio. Cada item vem com a norma que o sustenta, para que a previsão chegue à assembleia com o motivo de cada linha.

• Inspeção do SPDA e atestado, todos os anos. O Anexo A da NBR 14037:2024, que é normativo, lista o atestado do SPDA entre os documentos que o condomínio renova a cada ano. É despesa recorrente e entra em todo exercício.
• Medição ôhmica do SPDA, no exercício em que vence. A mesma tabela lista a medição ôhmica como documento à parte, com prazo próprio. O relatório da inspeção anual informa a data da última medição e o exercício em que a próxima entra.
• Manutenção preventiva dos quadros e circuitos das áreas comuns. O modelo de programa da NBR 5674 sugere reaperto anual das conexões dos quadros de distribuição e verificação, a cada dois anos, de tomadas, interruptores e pontos de luz. São periodicidades de referência, ajustadas ao projeto e ao uso de cada prédio.
• Atestado das instalações elétricas e documentos do AVCB. A NBR 14037 remete a renovação à legislação específica. A data de vencimento escrita no AVCB define o exercício em que a inspeção elétrica precisa estar feita.
• Dispositivos de proteção contra surtos. A verificação desses dispositivos e a troca dos que chegaram ao fim de vida estão descritas no artigo sobre quando trocar o DPS depois da tempestade.
• Correções pendentes do último laudo. Recomendação que ficou de um ano para o outro volta à previsão, com a prioridade que o laudo lhe deu.
• Reserva para manutenção corretiva. É a parcela que a NBR 5674 pede para o que não se programa.

A reserva tem uso concreto no SPDA. A inspeção é anual, e além do calendário ela é refeita em duas situações: depois de suspeita de descarga atmosférica sobre o prédio, como prevê a NBR 5419-3, e depois de reforma ou mudança de uso da edificação. Nenhuma das duas tem data marcada, e a previsão que só cobre a visita anual fica sem margem para elas.

No Litoral Norte há um ponto adicional. O modelo de programa da NBR 5674 indica reduzir os intervalos entre as verificações do SPDA em locais expostos a corrosão severa, condição que a inspeção avalia nos prédios próximos ao mar em Caraguatatuba, São Sebastião, Ubatuba e Ilhabela.

O laudo como base da ordem de prioridade

A verba raramente cobre de uma vez tudo o que o laudo recomenda, e a NBR 5674 trata disso: o programa de manutenção considera as não conformidades encontradas nas inspeções e uma escala de prioridades entre os serviços. A norma também diz o que o relatório de inspeção entrega para sustentar essa escala. Ele descreve a degradação de cada sistema, aponta a perda de desempenho, recomenda ações e traz um prognóstico, isto é, o que tende a acontecer se nada for feito.

Nos relatórios da IC, as recomendações chegam ao síndico separadas em três grupos, que ajudam a distribuir a despesa entre os exercícios:

• o que afeta a segurança das pessoas ou impede a emissão de um documento com data, como o atestado do SPDA ou o atestado elétrico exigido para o AVCB;
• o que tende a se agravar e a ampliar o serviço se for adiado, como conexão aquecida em quadro ou condutor do para-raios solto na cobertura;
• o que é melhoria programável, sem prazo que pressione.

O primeiro grupo entra no exercício corrente. O segundo recebe data dentro de um cronograma. O terceiro pode ser levado à assembleia como plano de mais de um ano. Laudo com mais de um ano descreve um estado que pode ter mudado, e a previsão montada sobre ele perde precisão. Por isso convém agendar a inspeção anual antes do fechamento da previsão.

Propostas e informações a pedir ao prestador

Para montar a previsão, o síndico precisa de propostas comparáveis. A NBR 5674 relaciona o que o orçamento de um serviço de manutenção contém: o escopo, a descrição de cada atividade com o prazo, a indicação do responsável técnico, as garantias e exclusões, as condições comerciais e a validade da proposta. Convém pedir que a proposta separe o serviço recorrente, como a inspeção com atestado e ART (Anotação de Responsabilidade Técnica), das correções, e que as correções venham agrupadas pela prioridade do laudo. Assim a assembleia consegue aprovar uma parte sem perder a visão do conjunto.

Um item costuma ficar fora da conta: o acesso. A norma inclui no planejamento anual a previsão de acesso seguro a todos os locais de inspeção e manutenção, e a cobertura onde fica o para-raios é um deles. Os critérios para comparar propostas de SPDA estão no artigo sobre o que exigir na proposta e no relatório de manutenção de SPDA.

Apresentação à assembleia e registro em ata

A previsão é mais bem compreendida quando cada linha da rubrica elétrica chega com três informações: o que é o serviço, qual norma ou documento o motiva e o que fica pendente se ele for adiado. A pendência se descreve em termos administrativos, como atestado vencido no arquivo, inspeção elétrica em aberto na data de renovação do AVCB ou recomendação de laudo sem correção registrada.

A NBR 5674 pede que as deliberações sobre realizar ou não cada intervenção constem em ata. Quando a assembleia adia um item, o registro do motivo e da nova data mantém o histórico do condomínio e orienta a previsão seguinte. A norma inclui ainda, entre os documentos do programa de manutenção, o planejamento com o previsto e o efetivo, no tempo e no custo. Esse comparativo, guardado ao fim de cada exercício, é o ponto de partida da previsão do ano seguinte.

Como a IC Para Raios atua no planejamento anual

A IC Para Raios atua em SPDA e instalações elétricas desde 1994, com equipe própria e engenheiro eletricista registrado no CREA-SP, atendendo condomínios de São José dos Campos, do Vale do Paraíba e do Litoral Norte. Para a previsão orçamentária, a empresa faz a inspeção do SPDA e das instalações elétricas das áreas comuns com ART, emite os atestados e entrega relatório com as recomendações em ordem de prioridade e prognóstico, acompanhado de proposta que separa o serviço recorrente das correções.

Perguntas frequentes