Contratar manutenção de SPDA: o que exigir na proposta e no relatório

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Três propostas de manutenção de para-raios só se comparam depois de igualadas em escopo. O gestor pede a todas os mesmos itens: o que será inspecionado e ensaiado, quem assina com ART, o que o relatório entrega, em quanto tempo e com qual garantia. O preço entra por último, sobre propostas que dizem a mesma coisa.

A dúvida chega à IC Para Raios de síndicos, administradoras e compradores de facilities em São José dos Campos, Jacareí, Taubaté e em outras cidades do Vale do Paraíba, quase sempre com três orçamentos na mesa que parecem falar de serviços diferentes. Este artigo lista o que a proposta e o relatório precisam conter para que a comparação seja possível e para que o serviço contratado gere documento aproveitável na vistoria e na assembleia. Ele não trata de valores nem ensina a executar os ensaios.

Escopo que a proposta precisa descrever

A NBR 5674:2024, que trata da gestão da manutenção de edificações, diz o que um orçamento de serviço de manutenção deve conter: dados do cliente, escopo, descrição de cada atividade com os respectivos prazos, condições comerciais, responsabilidades de cada parte, indicação do responsável técnico e garantias com as exclusões. Uma proposta de uma página, com o texto "manutenção do sistema de para-raios" e um valor, não atende a esse mínimo.

No SPDA, sigla de sistema de proteção contra descargas atmosféricas, o escopo é a lista do que será examinado: captores na cobertura, descidas, conexões, aterramento, equipotencialização e a presença e o estado dos protetores contra surtos no quadro geral. O ensaio de continuidade elétrica deve aparecer pelo nome. A edição 2026 da NBR 5419-3 trata esse ensaio em anexo normativo próprio, e uma proposta apoiada só na medição de resistência do aterramento descreve um escopo anterior à norma atual.

Outro ponto do escopo é a separação entre inspeção e correção. A maioria dos contratos cobra a inspeção e o relatório em um item e deixa os reparos para orçamento posterior, depois de conhecido o que precisa ser trocado. A proposta deve dizer isso com clareza, porque a decisão de executar cada correção é do condomínio e, segundo a NBR 5674, as deliberações sobre realizar ou não uma intervenção constam em ata.

Quem executa e quem assina

A NBR 5674 define empresa especializada como aquela em que se exigem qualificação e competência técnica específicas, e o modelo de programa de manutenção da norma indica empresa especializada para a inspeção do SPDA. A proposta demonstra isso com documentos: registro da empresa no CREA, engenheiro responsável identificado, experiência em serviços semelhantes e referências de outros clientes. A própria norma sugere avaliar acervo técnico, regularidade fiscal e capacidade compatível com o porte do serviço.

A ART, Anotação de Responsabilidade Técnica, é o documento que identifica o profissional responsável pelo laudo e pela inspeção. A proposta informa se a ART está incluída no serviço e para qual atividade será emitida. O número pode ser conferido no site do CREA-SP, procedimento descrito no artigo sobre como conferir a ART de um laudo de SPDA. Proposta que não menciona o responsável técnico, ou que o deixa para depois, exige esclarecimento antes de qualquer comparação de preço.

Como a inspeção é feita na cobertura, a proposta também indica como a equipe atende à legislação de segurança do trabalho, item que a NBR 5674 lista entre as responsabilidades a constar no orçamento.

O que o relatório precisa entregar

É no relatório que as propostas mais diferem. A NBR 5674 estabelece que os relatórios de inspeção descrevam a degradação de cada sistema e componente, apontem e, sempre que possível, estimem a perda de desempenho, recomendem ações para reduzir a manutenção corretiva e contenham prognóstico de ocorrências, isto é, o que tende a acontecer se nada for feito. Um relatório que só declara o sistema "conforme" ou "não conforme" fica abaixo desse conteúdo.

Na prática, a proposta deve prever que o relatório traga:

• registro fotográfico dos pontos examinados, identificados no prédio;
• resultado dos ensaios, com o ponto medido em cada leitura;
• lista das não conformidades, com prioridade de correção;
• prognóstico do que ocorre se a correção for adiada;
• ART correspondente e identificação do engenheiro responsável.

Esse conjunto é o que o síndico apresenta ao Corpo de Bombeiros, à seguradora e à assembleia. A NBR 5674 manda arquivar laudos, ART e termos de garantia como registros de execução, sob guarda do responsável legal, o que dá ao relatório a função de peça de arquivo que atravessa mais de uma gestão.

Periodicidade e visitas fora do calendário

A proposta indica a periodicidade do serviço, e esse ponto tem base normativa. A NBR 14037:2024 traz, em anexo normativo, o atestado do SPDA com renovação a cada ano, sob incumbência do condomínio. Contrato que prevê inspeção em intervalo maior deixa o condomínio sem o atestado em dia. Também precisam estar previstas duas situações fora do calendário: a inspeção depois de suspeita de descarga atmosférica sobre o prédio, prevista na NBR 5419-3, e a inspeção depois de reforma ou alteração de uso da edificação.

Para quem contrata mais de um serviço, vale ler o artigo sobre a manutenção de SPDA em condomínio, que trata do ciclo de inspeção, laudo e correções.

Prazo, garantia e exclusões

O prazo de entrega do relatório e o prazo de execução das correções aprovadas devem estar escritos, cada um com data ou número de dias úteis contados de um marco claro, como a visita ou a aprovação. A garantia da proposta diz o que cobre, por quanto tempo e em que condições, e a lista de exclusões fica ao lado, no mesmo documento. A NBR 5674 recomenda observar a NBR 17170 nesse ponto, e a garantia depende, como a própria norma define, de que a manutenção devida seja feita e de que o sistema seja usado corretamente.

Sinais de atenção na comparação

Algumas diferenças entre propostas indicam que os serviços não são equivalentes:

• proposta sem responsável técnico nomeado ou sem menção à ART;
• escopo genérico, sem os componentes do sistema nem os ensaios;
• relatório descrito como "parecer" de uma ou duas páginas;
• ausência de prazo de entrega, de garantia ou de exclusões;
• periodicidade que não atende ao atestado anual;
• correções embutidas sem descrição do que será trocado.

Quando duas propostas atendem a todos os itens, a comparação segue para prazo, condições comerciais e referências. Quando uma delas omite parte da lista, ela foi orçada para menos serviço e não para o mesmo.

Como a IC Para Raios atua

A IC Para Raios atua em SPDA e instalações elétricas desde 1994, com equipe própria e engenheiro eletricista registrado no CREA-SP. Nas propostas de manutenção para condomínios e empresas do Vale do Paraíba e do Litoral Norte, a empresa descreve o escopo por componente, identifica o responsável técnico, emite a ART e entrega relatório fotográfico com prioridade de correção e prognóstico, com as correções orçadas à parte para decisão do condomínio.

Perguntas frequentes