Temporada de chuvas no condomínio: revisão do para-raios e das proteções elétricas antes do verão

Todos os artigos

A revisão que antecede as chuvas de verão começa por três perguntas de arquivo: o atestado do sistema de proteção contra descargas atmosféricas, o SPDA, está dentro do prazo de renovação; o relatório da última inspeção aponta correções ainda pendentes; e existe registro do que foi executado depois dele. A NBR 14037:2024 coloca a renovação anual desse atestado, no Anexo A normativo, entre as incumbências do condomínio. Quando o documento vence entre outubro e março, contratar a inspeção antes do início da temporada evita que a checagem da cobertura caia justamente no período de chuva, quando o acesso ao telhado fica limitado.

O tema interessa a síndicos, administradoras, conselhos fiscais e gestores de facilities de São José dos Campos, Jacareí, Taubaté, Caçapava e demais cidades do Vale do Paraíba e do Litoral Norte. A norma de análise de risco do SPDA passou a trazer a densidade de descargas atmosféricas de cada município brasileiro em anexo próprio, e nessa tabela São José dos Campos, Jacareí, Caçapava, Taubaté e Guaratinguetá aparecem com vinte descargas por quilômetro quadrado ao ano. O dado é de projeto e serve aqui apenas para situar a região: a exposição local justifica tratar a revisão de fim de ano como rotina de calendário, e não como reação a um evento.

A janela de revisão antes das chuvas

A vantagem de antecipar a inspeção é operacional. A verificação do SPDA se faz na cobertura, com acesso a platibanda, telhado, casa de máquinas e reservatório superior, e depende de tempo firme para ser executada com segurança. Marcada para o meio da temporada, a visita é remarcada a cada frente de chuva, e o condomínio entra no verão com o documento vencido e sem previsão de regularização.

A segunda razão é o prazo de execução. A inspeção produz um relatório, e o relatório costuma apontar correções: fixações soltas, conexões oxidadas, trechos de condutor interrompidos, massas metálicas novas na cobertura sem ligação ao sistema. Entre receber o relatório, levar o orçamento à assembleia ou ao conselho e executar o serviço, passam semanas. Fazer isso com a cobertura seca é diferente de fazer com o prédio já recebendo temporal.

O que a inspeção encontra na cobertura

O relatório de uma inspeção de SPDA em condomínio descreve a condição do que está instalado e a compara com o projeto, quando ele existe. Os achados que mais se repetem em prédios do Vale do Paraíba são de deterioração e de alteração não registrada:

• corrosão em hastes, conectores e suportes, principalmente em edifícios próximos ao litoral ou a áreas industriais;
• condutor de captação solto sobre a laje, fora dos suportes, ou com trechos rompidos depois de obra de impermeabilização;
• antena, condensadora de ar-condicionado, guarda-corpo metálico ou estrutura de placas solares instalados depois do sistema e sem ligação a ele;
• caixas de inspeção do aterramento tomadas por terra, sem acesso para verificação;
• ausência do projeto, do relatório anterior ou da ART que identifique quem executou a última intervenção.

Para o gestor, o ponto prático é que o relatório precisa dizer o que foi verificado, em qual data, por qual profissional e com qual instrumento, e separar o que está conforme do que precisa de correção, com prioridade. Relatório que apenas declara o sistema aprovado, sem descrever percurso nem medição, não sustenta uma conversa com a seguradora nem com a vistoria. O que cobrar em cada etapa está detalhado no artigo sobre manutenção de SPDA em condomínio.

Quadros, proteção contra surtos e a parte elétrica

O para-raios protege a estrutura. O que queima televisor, portão, interfone, elevador e bomba é o surto que entra pela rede elétrica, pelo cabeamento de dados ou pela indução de uma descarga próxima, e essa parte depende dos dispositivos de proteção contra surtos, os DPS, instalados nos quadros. A norma que trata da proteção dos sistemas internos inclui, entre os pontos da inspeção, a indicação de fim de vida desses dispositivos: muitos modelos têm uma janela que muda de cor quando o componente já atuou além da capacidade e deixou de proteger.

Na revisão de fim de ano, a checagem do quadro geral e dos quadros de serviço acompanha a da cobertura. Interessam ao gestor o estado dos DPS, o aperto e o aquecimento das conexões, a identificação dos circuitos e a condição do aterramento a que tudo isso está ligado. O inverso também se registra: um prédio que troca equipamento eletrônico com frequência depois de temporais tem um problema de proteção documentável, tratado no artigo sobre equipamento queimado após tempestade.

Documentos que o condomínio confere e arquiva

A relação de documentos técnicos e legais do condomínio, com o responsável por cada renovação, é justamente o conteúdo do Anexo A da NBR 14037:2024. Antes da temporada, a administração reúne:

• o atestado ou laudo de inspeção do SPDA mais recente, com a ART do engenheiro responsável;
• o relatório anterior, com as não conformidades apontadas e o registro do que foi corrigido;
• o projeto do SPDA e as plantas da cobertura, quando existirem;
• notas fiscais e ARTs dos serviços executados por terceiros na cobertura, inclusive impermeabilização e instalação de antenas ou de placas solares;
• as atas que aprovaram, adiaram ou recusaram as intervenções recomendadas.

A falta desse conjunto aparece em três momentos administrativos. Na vistoria do Corpo de Bombeiros, que pede o comprovante de responsabilidade técnica das instalações elétricas da edificação. Na renovação do seguro e, principalmente, na regulação de um sinistro, quando a seguradora pergunta quem inspecionou, quando, e o que foi feito com o que estava apontado. E na troca de síndico, em que o acervo é repassado ao sucessor e o que não está arquivado simplesmente desaparece.

Inspeção fora do calendário: depois de raio e depois de obra

Duas situações antecipam a verificação, qualquer que seja a data do último atestado. A primeira é a suspeita de descarga sobre a estrutura: a NBR 5419-3:2026 inclui a inspeção após qualquer suspeita de descarga, e o indício costuma ser um conjunto de equipamentos queimados no mesmo instante, marca de queima em conector da cobertura ou desarme geral durante o temporal. A verificação nesse momento registra a condição do sistema perto da data do evento, o que importa quando há sinistro em análise.

A segunda é a obra. Reforma de cobertura, troca de telhado, impermeabilização, instalação de placas solares, de antenas ou de novas casas de máquinas altera a geometria que o sistema protege e, com frequência, interrompe condutores. Alteração de uso da edificação tem efeito semelhante. Em qualquer dos dois casos, a edificação volta ao escopo da norma e a verificação é refeita, sem esperar o vencimento do atestado.

Como a IC Para Raios atua

A IC Para Raios trabalha com SPDA e instalações elétricas desde 1994, em São José dos Campos e região, com equipe própria e engenheiro eletricista responsável registrado no CREA-SP. Na revisão de fim de ano, a empresa inspeciona a captação, as descidas, as conexões e o aterramento, verifica os quadros e os dispositivos de proteção contra surtos, e entrega um relatório com registro fotográfico, as não conformidades em ordem de prioridade e a ART do responsável técnico, no formato que o condomínio arquiva e apresenta a quem pedir.

Perguntas frequentes