Responsabilidade do síndico na manutenção elétrica e do SPDA do condomínio

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O Código Civil atribui ao síndico diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns, e a instalação elétrica e o para-raios das áreas comuns estão entre elas. A NBR 5674, norma de gestão da manutenção de edificações, detalha a divisão: o condomínio faz cumprir e provê os recursos do programa de manutenção, a gestão pode ser delegada a empresa ou profissional contratado, e o serviço técnico fica sob responsabilidade do profissional que registra a ART. Na prática, a responsabilidade de cada parte se lê nos documentos: programa de manutenção, contratos, ARTs, relatórios e atas.

A pergunta chega à IC Para Raios de síndicos, conselheiros e administradoras de condomínios em São José dos Campos, Jacareí, Taubaté e demais cidades do Vale do Paraíba e do Litoral Norte, em geral depois de um laudo com pendências, de uma troca de gestão ou de um equipamento danificado em dia de tempestade. Este artigo organiza o que a lei e as normas de manutenção atribuem a cada parte e o que precisa estar registrado. A apuração de responsabilidade em um caso concreto é matéria jurídica e fica fora do texto.

O que o Código Civil atribui ao síndico

O artigo 1.348 do Código Civil lista as competências do síndico. Três delas tocam diretamente a manutenção elétrica e do SPDA, o sistema de proteção contra descargas atmosféricas:

• diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessam aos possuidores;
• elaborar o orçamento da receita e da despesa de cada ano;
• prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigido.

O mesmo artigo permite que o síndico transfira a outra pessoa, total ou parcialmente, as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia e salvo disposição em contrário da convenção. É por esse caminho que a administradora passa a cuidar da rotina. A delegação aprovada em assembleia fica registrada em ata, e é esse registro que mostra o que foi transferido.

Quem responde pelo quê nas normas de manutenção

A NBR 5674:2024 dedica uma seção inteira às incumbências de cada parte. Em termos de gestão, a divisão fica assim:

• Proprietário, síndico ou empresa responsável pela gestão: atender à norma de manutenção, às demais normas técnicas aplicáveis e ao manual de uso, operação e manutenção da edificação.
• Condomínio: fazer cumprir e prover os recursos para o programa de manutenção preventiva das áreas comuns.
• Condôminos: respondem individualmente pela manutenção das unidades e solidariamente pelo conjunto da edificação, nos termos da norma.
• Empresa ou profissional contratado para a gestão: quando o síndico delega a gestão, passa a responder pela gestão do sistema de manutenção, com tarefas como manter documentos e registros atualizados, implementar as inspeções previstas, elaborar a previsão orçamentária e supervisionar os serviços.
• Construtora ou incorporadora: entregar o manual de uso, operação e manutenção da edificação.

A NBR 14037:2024, norma do manual de uso, operação e manutenção, confirma a incumbência do condomínio e acrescenta dois pontos: cabe a ele o arquivo dos documentos técnicos, com entrega a quem o substituir mediante protocolo item a item, e cabem a ele as providências de renovação desses documentos.

O que cada documento renova e quando

O Anexo A da NBR 14037, que é normativo, relaciona os documentos que o condomínio mantém e renova. Para o sistema elétrico e o para-raios, dois itens pesam na rotina do síndico. O atestado do SPDA tem renovação a cada ano, sob incumbência do condomínio. O atestado das instalações elétricas remete à legislação específica, e em São Paulo ele aparece na vistoria do Corpo de Bombeiros, que pede o atestado de conformidade das instalações elétricas com comprovante de responsabilidade técnica. A própria tabela da norma prevê ajuste às exigências locais quando a legislação for mais restritiva.

Além do calendário, o SPDA pede inspeção em duas situações: depois de suspeita de descarga atmosférica sobre a estrutura, como prevê a NBR 5419-3, e depois de reforma ou alteração de uso da edificação. O artigo sobre manutenção de SPDA em condomínios descreve o que essa inspeção cobre.

O que o contrato de manutenção elétrica e de SPDA precisa dizer

A NBR 5674 lista o conteúdo do orçamento de um serviço de manutenção e pede que o programa do condomínio indique quem executa cada atividade: equipe local, empresa capacitada ou empresa especializada. No modelo de programa da norma, a inspeção do SPDA aparece atribuída a empresa especializada. Somados esses pontos, a proposta e o contrato permitem conferir:

• o escopo descrito atividade por atividade, separando quadros, circuitos das áreas comuns e para-raios;
• as responsabilidades e obrigações de cada parte, incluindo o atendimento à legislação de segurança do trabalho;
• a indicação do responsável técnico pela atividade, com o registro no CREA;
• as garantias e as exclusões do serviço;
• o que o relatório entrega: descrição da condição de cada sistema, recomendações e prognóstico do que tende a acontecer se nada for feito.

A ART, Anotação de Responsabilidade Técnica, é o instrumento que define, para os efeitos legais, os responsáveis técnicos pelo serviço, segundo a Resolução Confea nº 1.137/2023. Todo contrato, escrito ou verbal, de serviço abrangido pelo Sistema Confea/Crea fica sujeito ao registro da ART antes do início da atividade, e a guarda da via da ART cabe ao profissional e ao contratante. Para manutenção periódica, a mesma resolução admite a ART múltipla. No SPDA, o engenheiro eletricista tem a atribuição pela própria modalidade, e profissional de outra modalidade assina com a atribuição anotada no registro. O artigo sobre como conferir a ART de um laudo de SPDA mostra a consulta no site do CREA-SP.

Registros que documentam a gestão

A NBR 5674 relaciona a documentação do programa de manutenção, que fica sob a guarda do responsável legal do condomínio e deve ser entregue formalmente ao sucessor na troca de gestão. Para a parte elétrica e o SPDA, o arquivo do síndico reúne:

• o manual de uso, operação e manutenção, com os projetos elétricos e de SPDA atualizados;
• o programa de manutenção, com atividade, periodicidade, responsável e forma de comprovação de cada item;
• os contratos firmados e as ARTs dos serviços;
• os relatórios de inspeção e os registros dos serviços executados, inclusive das correções;
• os atestados do Anexo A da NBR 14037 com os comprovantes de renovação;
• as atas das reuniões e assembleias sobre manutenção.

A norma dá peso especial à ata. A previsão orçamentária anual deve incluir reserva para manutenção corretiva e expressar a relação entre custo e benefício dos serviços, e as deliberações sobre fazer ou não cada intervenção devem constar em ata. Quando um relatório aponta pendência no para-raios ou num quadro das áreas comuns, a decisão tomada pela assembleia, e o prazo definido para a correção, ficam registrados nesse documento.

Como a IC Para Raios atua

A IC Para Raios atua em SPDA e instalações elétricas desde 1994, com equipe própria e engenheiro eletricista registrado no CREA-SP, atendendo condomínios de São José dos Campos, do Vale do Paraíba e do Litoral Norte. A empresa executa inspeção e manutenção de para-raios e de quadros das áreas comuns com ART, e entrega relatório com a condição de cada sistema, recomendações e prognóstico, organizado para compor o arquivo que a administração mantém e apresenta à assembleia.

Perguntas frequentes