Empresa de manutenção do condomínio e o laudo do para-raios

Todos os artigos

A empresa de manutenção predial pode emitir o laudo do para-raios quando tem registro no conselho profissional sem restrição para essa atividade e quando o profissional que assina tem atribuição compatível no próprio registro. Laudo emitido só em nome da empresa, sem responsável técnico identificado e sem documento de responsabilidade técnica, não atende à legislação profissional. Para o síndico, a verificação é documental e se faz antes de assinar o contrato.

A pergunta é comum em condomínios de São José dos Campos e do Vale do Paraíba que concentram num único contrato a manutenção de bombas, portões, iluminação e para-raios, e recebem da mesma empresa a proposta do laudo.

O que a lei exige da empresa

Pela Lei nº 5.194/1966, a empresa organizada para executar serviços de engenharia só inicia as atividades depois do registro no CREA, junto com o registro dos profissionais do quadro técnico, e só exerce essas atividades com a participação efetiva e a autoria declarada de profissional habilitado. A Resolução CONFEA nº 1.121/2019 detalha o registro:

• toda empresa registrada tem pelo menos um responsável técnico, com atribuições total ou parcialmente compatíveis com o objetivo social e ART de cargo ou função;
• o registro é concedido com restrição das atividades que as atribuições do quadro técnico não cobrem;
• sem o profissional adequado, a empresa fica impedida de desenvolver as atividades não cobertas;
• a empresa pode requerer ao conselho certidão com as informações do seu registro.

Registro da empresa e atribuição de quem assina

O registro da empresa, sozinho, não demonstra que ela pode emitir laudo de SPDA. O quadro técnico precisa cobrir a atividade, e o laudo precisa ser assinado por profissional com atribuição compatível. A Lei nº 5.194/1966 exige, nos laudos, a assinatura com o título do profissional e o número do registro, e trata como exercício ilegal da profissão o caso do profissional que empresta o nome a empresa sem participação real nos trabalhos.

O vínculo do responsável técnico com a empresa é anotado em ART de cargo ou função, que, pela Resolução CONFEA nº 1.137/2023, não dispensa a ART de cada serviço executado. Quando há indício de que o profissional do quadro técnico não participa das atividades da empresa, a Resolução CONFEA nº 1.121/2019 determina que o CREA fiscalize a possível infração de empréstimo de nome.

No CONFEA, o SPDA é matéria da engenharia elétrica: o laudo cabe ao engenheiro eletricista ou a profissional de outra modalidade que tenha essa atribuição anotada no registro. O artigo sobre quem pode atuar com SPDA reúne o que diz o conselho.

Empresa capacitada e empresa especializada

A NBR 5674:2024, que trata da gestão de manutenção de edificações, distingue três tipos de executor: a equipe de manutenção local, a empresa capacitada, que trabalha sob responsabilidade de profissional habilitado, e a empresa especializada, que exerce função em que se exigem qualificação e competência técnica específicas. A norma pede que o programa de manutenção especifique qual deles executa cada serviço, e no modelo de programa que traz em anexo informativo a inspeção do SPDA aparece com a empresa especializada.

Para o condomínio, isso significa que a empresa que troca lâmpadas pode continuar com esse serviço, e que o SPDA entra no programa com um executor de qualificação e competência técnica específicas, além do registro exigido pela legislação profissional. Pode ser a mesma empresa, desde que os documentos confirmem as duas condições.

A NBR 5674:2024 também pede que o orçamento de serviço de manutenção indique o responsável técnico pela atividade, quando aplicável, e recomenda avaliar, entre as propostas, a qualificação técnica da empresa, a experiência na área, com eventual acervo técnico, e as referências de outros clientes.

Quem mantém o sistema e quem emite o laudo

As regras de registro citadas não impedem que a empresa que instalou ou mantém o SPDA emita o laudo do sistema, desde que tenha registro e profissional com atribuição compatível. O condomínio pode preferir que a avaliação de conformidade fique com profissional distinto de quem executa a manutenção, para que o laudo não avalie o serviço de quem o assina. É decisão de gestão do condomínio, que fica registrada no contrato.

Documentos a pedir antes de contratar

• certidão de registro da empresa no conselho, com autenticidade verificada na consulta pública e sem restrição para a atividade;
• nome, título e número de registro do profissional que vai assinar o laudo;
• compromisso de registro da ART, ou do documento equivalente do conselho do profissional, antes da inspeção, ou no prazo da ART múltipla quando o contrato for mensal, com o objeto descrevendo a inspeção e o laudo do SPDA;
• previsão de inspeção presencial com medições e registro fotográfico;
• definição, no contrato de manutenção, de quem executa as correções apontadas no laudo.

Quando o contrato de manutenção for mensal, o artigo sobre como conferir a ART do laudo de SPDA explica a ART múltipla e o que ela precisa trazer.

Laudo e ART entram nos registros de execução da manutenção, que a NBR 5674:2024 manda arquivar como parte do manual da edificação, sob a guarda do síndico ou do proprietário. Na troca do síndico, a norma pede a entrega formal de toda essa documentação a quem assume.

Como a IC Para Raios atua

A IC Para Raios é registrada no CREA-SP e executa inspeção, manutenção e laudo de SPDA em condomínios do Vale do Paraíba e do Litoral Norte, com ART de engenheiro eletricista. O condomínio pode contratar a IC para o laudo e manter a empresa de manutenção predial nos demais serviços, e nesse caso o laudo aponta as correções e o contrato define quem as executa.

Perguntas frequentes