Na posse, o novo síndico confere cinco grupos de documentos técnicos: o manual de uso, operação e manutenção com os projetos atualizados, o atestado do SPDA, o atestado das instalações elétricas e o AVCB, o programa de manutenção com os registros e relatórios, e as ARTs dos serviços contratados. As normas de manutenção de edificações determinam que toda essa documentação seja entregue formalmente ao sucessor, com protocolo item a item. O que não vier na entrega fica registrado e entra no planejamento do primeiro ano de gestão.
A pergunta chega à IC Para Raios de síndicos recém-eleitos, conselheiros e administradoras de condomínios em São José dos Campos, Jacareí, Taubaté e nas demais cidades do Vale do Paraíba e do Litoral Norte, em geral nas primeiras semanas depois da assembleia. Este artigo organiza a lista de transição da parte técnica, aponta onde cada item costuma faltar e descreve como cada falta se regulariza. A documentação administrativa e financeira, e a apuração de responsabilidade da gestão anterior, ficam fora do texto.
O que as normas dizem sobre a passagem de gestão
Duas normas da ABNT tratam do arquivo técnico do condomínio. A NBR 14037:2024, que trata do manual de uso, operação e manutenção, diz que o condomínio é responsável pelo arquivo dos documentos técnicos e legais, pela guarda deles durante os prazos legais e pelas providências de renovação, e que a entrega a quem o substituir se faz mediante protocolo que discrimine item a item. A NBR 5674:2024, que trata da gestão da manutenção, reforça: a documentação dos serviços executados fica sob a guarda do responsável legal, deve ser prontamente recuperável e, havendo troca desse responsável, deve ser entregue formalmente ao sucessor.
Na prática, o protocolo de entrega é o primeiro documento da nova gestão. Ele registra o que foi recebido e, por consequência, o que não foi. Sem ele, a falta de um projeto ou de um atestado descoberta meses depois fica sem data de origem.
Manual do edifício e projetos atualizados
O manual das áreas comuns, também chamado de manual do síndico, é entregue pela construtora ao primeiro representante do condomínio, junto com o conjunto de projetos como construídos. A NBR 14037 relaciona o mínimo que a documentação técnica deve conter, e na parte elétrica isso inclui o projeto das instalações elétricas, o projeto do SPDA, o sistema de proteção contra descargas atmosféricas (o para-raios), e os diagramas dos quadros elétricos.
Nas vistorias da IC, projeto e diagrama de quadro estão entre os itens que mais faltam na pasta, sobretudo em prédio com mais de uma década. Outro ponto de atenção é o manual que existe, mas descreve o prédio da entrega: a norma diz que a validade do manual se limita às condições originais e que a atualização depois de modificações é obrigatória e cabe ao condomínio. Troca de quadro, novo circuito para ar-condicionado ou carregador de veículo elétrico e reforma de cobertura são modificações que deixam projetos e diagramas desatualizados.
A regularização passa por levantamento da instalação existente e atualização dos projetos. A própria NBR 14037 classifica a atualização do manual como serviço técnico, feito por empresa ou responsável técnico.
Atestados do SPDA, das instalações elétricas e AVCB
O Anexo A da NBR 14037, que é normativo, lista os documentos que o condomínio mantém e a periodicidade de renovação de cada um. O atestado do SPDA tem renovação a cada ano, sob incumbência do condomínio. O atestado das instalações elétricas e o AVCB remetem à legislação específica, e a tabela da norma prevê ajuste quando a legislação local for mais restritiva. Fora do calendário, o SPDA pede nova inspeção depois de suspeita de descarga atmosférica sobre o prédio, como prevê a NBR 5419-3, e depois de reforma ou mudança de uso da edificação.
Em São Paulo, a vistoria do Corpo de Bombeiros pede o comprovante de responsabilidade técnica da conformidade das instalações elétricas, na forma da Instrução Técnica 01/2025. O prazo de vigência do AVCB está escrito no próprio documento emitido, e é essa data que o novo síndico anota ao receber a pasta.
Na conferência, três situações aparecem com frequência: atestado do SPDA com mais de um ano, atestado sem a ART correspondente e AVCB com vencimento próximo sem o atestado elétrico em dia. As três se resolvem com inspeção e emissão de documento novo, com ART, antes da data que pressiona.
Programa de manutenção, registros e relatórios
A NBR 14037 atribui ao condomínio a elaboração do programa de manutenção, e a NBR 5674 define o que ele contém: atividade, periodicidade, responsável pela execução, documentos de referência e forma de comprovação, sistema por sistema. A mesma norma pede que o programa diga se cada serviço é feito pela equipe local, por empresa capacitada ou por empresa especializada, e deixa claro que edificação anterior à norma também deve adequar ou criar o seu.
Para a parte elétrica e o para-raios, o novo síndico procura na pasta:
- o programa de manutenção preventiva, com os itens de quadros, circuitos das áreas comuns e SPDA;
- os relatórios de inspeção dos últimos anos, com as recomendações feitas;
- os registros dos serviços executados, inclusive das correções pedidas nesses relatórios;
- as atas em que a assembleia decidiu fazer ou adiar cada intervenção.
A última linha pesa. A NBR 5674 pede que as deliberações sobre a realização ou não das intervenções constem em ata. Um relatório com pendência no para-raios, sem ata e sem registro de correção, é o ponto de partida mais comum da nova gestão e o primeiro item a entrar no planejamento do ano.
ARTs e contratos dos serviços técnicos
Entre os documentos que a NBR 5674 manda manter estão os contratos firmados e os documentos de atribuição de responsabilidade técnica dos serviços. Em engenharia, esse documento é a ART, Anotação de Responsabilidade Técnica, que identifica o profissional responsável por cada laudo, inspeção ou obra. Cada atestado da pasta deve ter a sua ART, e o número pode ser conferido no site do CREA-SP, como mostra o artigo sobre como conferir a ART de um laudo de SPDA.
Os contratos em vigor merecem a mesma atenção: o que o prestador de manutenção elétrica se obrigou a entregar, com que periodicidade e com qual responsável técnico. A divisão de tarefas entre síndico, administradora e prestadores está descrita no artigo sobre a responsabilidade do síndico na manutenção elétrica e do SPDA.
Como a IC Para Raios atua na transição
A IC Para Raios atua em SPDA e instalações elétricas desde 1994, com equipe própria e engenheiro eletricista registrado no CREA-SP, atendendo condomínios de São José dos Campos, do Vale do Paraíba e do Litoral Norte. Na troca de gestão, a empresa faz a inspeção do SPDA e das instalações elétricas das áreas comuns com ART, emite os atestados, faz o levantamento para atualizar projetos e diagramas dos quadros quando eles faltam e entrega relatório com recomendações e prognóstico, organizado para o arquivo que o síndico passa a manter.
Perguntas frequentes
Assumi como síndico e não recebi nenhum laudo. Por onde começo?
Pelo registro do que não foi entregue, em ata ou no próprio protocolo de transição. Em seguida vêm os itens com data: o atestado do SPDA, que a NBR 14037:2024 manda renovar a cada ano, e o atestado das instalações elétricas, se o AVCB estiver perto do vencimento.
O síndico anterior é obrigado a entregar os documentos técnicos?
A NBR 5674:2024 determina que, havendo troca do responsável legal, toda a documentação seja entregue formalmente ao sucessor, e a NBR 14037:2024 pede protocolo item a item. O que acontece quando a entrega não ocorre é matéria jurídica e fica fora deste artigo.
O condomínio perdeu o projeto do para-raios. Dá para refazer?
Sim. O projeto é reconstituído a partir de levantamento do sistema instalado, feito por engenheiro com ART, e passa a integrar o manual atualizado. A inspeção do SPDA costuma ser feita na mesma visita.
O prédio é antigo e nunca teve programa de manutenção. Ainda assim precisa?
Sim. A NBR 5674:2024 diz que edificações existentes antes dela devem adequar ou criar o programa de manutenção. A parte elétrica e a do SPDA entram com periodicidade, responsável e forma de comprovação de cada atividade.
Transição de gestão
Inspeção, atestados e projetos atualizados para o novo síndico
A IC Para Raios atua em SPDA e instalações elétricas desde 1994, com equipe própria e engenheiro responsável registrado no CREA-SP. Executamos:
- Inspeção e atestado do SPDA com ART
- Inspeção das instalações elétricas das áreas comuns
- Levantamento e atualização de projetos e diagramas
- Relatório com recomendações e prognóstico
Atendemos São José dos Campos, Vale do Paraíba, Serra da Mantiqueira e Litoral Norte de SP.
Conteúdo revisado por Engº Eletr. Ilton S. Coppio, engenheiro eletricista registrado no CREA-SP sob o nº 0601520979.
Este conteúdo é informativo e não substitui inspeção técnica da instalação nem orientação jurídica. As exigências do Corpo de Bombeiros devem ser confirmadas na instrução técnica vigente, e os requisitos normativos, no exemplar licenciado da norma.
