SPDA em Prédio Antigo: Riscos Comuns na Vistoria e Como Adequar

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O SPDA de prédio antigo concentra a maior parte das não conformidades que encontramos em vistorias em São José dos Campos e no Vale do Paraíba. O sistema foi projetado para outra norma, os materiais envelheceram e ninguém documentou as alterações feitas ao longo dos anos.

Isso costuma virar problema na hora errada. O síndico precisa do laudo para renovar o AVCB e descobre ali que o sistema não fecha com a norma em vigor; a seguradora pede a documentação técnica depois de um sinistro e não há o que apresentar. Ou uma descarga atmosférica expõe uma falha que já existia havia anos. Descobrir o problema nesse momento tira o sono de qualquer gestão.

Este artigo trata dos riscos mais comuns em SPDA de edifício antigo, do que a norma vigente passou a exigir e de como conduzir a adequação sem virar uma novela pro condomínio.

O que é o SPDA e o que muda em edificações mais antigas

Já explicamos em detalhes o que é o laudo de SPDA, quem pode emitir e qual a validade. Se esse ponto ainda estiver em aberto, o texto de lá resolve antes de você seguir por aqui.

O recorte deste artigo é outro. Interessa o que muda quando o sistema de proteção foi projetado e instalado há muitos anos, sob uma edição de norma diferente da que está em vigor hoje.

Um SPDA antigo carrega decisões de projeto que faziam sentido na época em que a obra foi executada e que a norma atual já não admite. O caso mais direto está no aterramento. A NBR 5419-3:2026, em vigor desde março de 2026, abandonou a divisão entre Arranjo A e Arranjo B e passou a definir uma ordem de preferência para o eletrodo de aterramento, que começa na armadura da fundação com interligação horizontal, admite em seguida a fundação sem interligação e só então o anel fechado, ficando as hastes na condição de eletrodo complementar. Prédio antigo costuma ter eletrodo executado só com hastes, sem interligação com a fundação e sem nunca ter passado por reavaliação.

Por que isso importa para o síndico de prédio antigo

Um SPDA desatualizado ou mal conservado chega à mesa do síndico como problema jurídico e financeiro, além do problema técnico que já é. Sem laudo válido e sem adequação às exigências vigentes, a renovação do AVCB trava. Havendo sinistro, a ausência de documentação técnica atualizada pode complicar a análise da seguradora.

Em nossa rotina de vistorias anuais em condomínios de São José dos Campos e do Vale do Paraíba, a maioria das não conformidades aparece justamente em edifícios mais antigos: aterramento sem manutenção, captores e condutores corroídos, emendas soltas e alterações que nunca foram documentadas. Essas vistorias recorrentes resultam em laudos com ART, o que sustenta a renovação do AVCB e dá respaldo ao condomínio junto às seguradoras.

O Brasil é o país com maior incidência de raios do mundo, segundo o INPE, e o Vale do Paraíba está numa região de alta exposição. O dado justifica tratar a manutenção do SPDA como rotina de calendário do prédio, sem que isso vire alarmismo.

O que diz a norma sobre adequação de SPDA

NBR 5419:2026

A edição atual da norma substituiu integralmente a versão de 2015, e as mudanças que mais pesam para quem administra um prédio antigo são bem concretas. O Ng passou a ser tabelado por município em anexo normativo, com São José dos Campos entrando com 20 descargas por km² por ano, e o mapa do INPE ou o levantamento próprio deixou de ser fonte admitida. A Parte 2 mudou de nome, de "Gerenciamento de risco" para "Análise de risco", e o risco de perda de serviço deu lugar à frequência de danos. O aterramento perdeu a divisão entre Arranjo A e Arranjo B, substituída pela ordem de preferência que começa na armadura da fundação. Também foi reforçada a exigência de DPS Classe I, II e III em cascata, organizados por zonas de proteção contra raios.

Um SPDA projetado sob a edição de 2015, ou sob edição anterior a ela, pode não atender a esses critérios sem passar por uma reavaliação técnica.

NBR 5410

Regula as instalações elétricas de baixa tensão do edifício. Em prédio antigo, é comum que a rede elétrica interna também precise de adequação junto com o SPDA, uma vez que os dois sistemas se encontram no aterramento e nos DPS.

Decreto Estadual SP nº 69.118/2024 e IT 01/2025

O Decreto Estadual nº 69.118, de 9 de dezembro de 2024, é o Regulamento de Segurança contra Incêndio vigente em São Paulo, e revogou o antigo Decreto 63.911/2018. Ao lado dele, a IT 01/2025 do Corpo de Bombeiros (CBPMESP) trata dos procedimentos administrativos ligados ao AVCB. Essa combinação de decreto e instrução técnica é que define, na prática, o que o Corpo de Bombeiros exige na hora de avaliar a documentação do prédio.

Como funciona a vistoria e a adequação na prática

Levantamento do sistema existente

O primeiro passo é entender o que já está instalado: captores, condutores de descida, eletrodo de aterramento, DPS e todo o histórico de manutenções e alterações que ainda exista em pasta de administração. Em prédio antigo esse histórico costuma vir incompleto, e reconstruir esse retrato faz parte do trabalho, antes de qualquer diagnóstico.

Análise de risco e comparação com a norma vigente

Com o levantamento em mãos, o engenheiro responsável compara o que existe com os critérios da NBR 5419:2026 e conduz a análise de risco da edificação. É nessa etapa que aparecem os pontos que pedem adequação, entre eles o eletrodo de aterramento, agora avaliado pela nova ordem de preferência.

Em nossa rotina de vistorias no Vale do Paraíba, esse tipo de situação aparece com frequência nas coberturas de prédios mais antigos: sistema funcional, porém desatualizado frente ao que a norma pede hoje.

Plano de adequação e execução

O relatório final classifica as não conformidades encontradas e propõe um plano de adequação. A ordem de execução é decidida pelo condomínio junto ao engenheiro, e normalmente os pontos de maior risco vêm primeiro. Ao final, o laudo com ART formaliza a adequação e sustenta a renovação do AVCB.

Erros comuns e como verificar conformidade ao contratar

É comum aparecer proposta de "laudo expresso", sem vistoria presencial, ou "pacote de adequação" com preço fechado antes de qualquer levantamento técnico do sistema existente. Cada prédio antigo tem seu histórico, e não há como orçar adequação sem antes levantar o que já existe.

Outro erro frequente é contratar quem não tem atribuição legal pra assinar laudo de SPDA. Já detalhamos quem pode atuar com SPDA segundo o CONFEA. Vale conferir antes de fechar qualquer contrato.

Na prática, antes de contratar, confirme três pontos:

• O profissional é engenheiro eletricista com registro ativo no CREA.
• A proposta inclui vistoria presencial e ART.
• O laudo final referencia a norma vigente, a NBR 5419:2026.

Perguntas frequentes