Galpão alugado: laudo elétrico, NR-10 e SPDA entre locador e locatário

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Em galpão alugado, as obrigações sobre a instalação elétrica vêm de duas fontes que não se confundem. A Lei do Inquilinato e o contrato de locação tratam do imóvel e do estado em que ele é entregue e devolvido, enquanto a NR-10 dirige o esquema unifilar e o prontuário das instalações à empresa que ocupa o estabelecimento e emprega os trabalhadores. Manutenção da edificação e renovação do atestado do SPDA, que as normas técnicas atribuem ao proprietário, precisam ficar escritas no contrato, porque nenhuma dessas normas trata de locação.

A dúvida chega à IC Para Raios de gestores de facilities e de proprietários de galpões em São José dos Campos, Jacareí, Caçapava e demais cidades do Vale do Paraíba, em geral na assinatura do contrato, numa fiscalização ou na devolução do imóvel.

O que a Lei do Inquilinato diz sobre o estado do imóvel

A Lei nº 8.245/1991 não menciona quadro elétrico, aterramento ou para-raios, mas estabelece as regras gerais que alcançam as instalações. Pelo texto publicado no portal da legislação federal, o locador deve entregar o imóvel em condições de servir ao uso a que se destina, responde pelos vícios ou defeitos anteriores à locação e, se o locatário pedir, fornece uma descrição minuciosa do estado do imóvel na entrega, com referência expressa aos defeitos existentes.

Do lado do locatário, a mesma lei prevê, entre outras obrigações:

• usar o imóvel conforme o destino combinado e restituí-lo no estado em que o recebeu, ressalvado o desgaste do uso normal;
• comunicar imediatamente ao locador o dano ou defeito cuja reparação caiba a ele;
• reparar os danos nas instalações provocados por ele ou por seus prepostos;
• não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem consentimento prévio e por escrito do locador;
• entregar ao locador qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida ao locatário.

Para o gestor, a consequência prática é registrar a condição técnica da instalação no começo e no fim da locação, para que a discussão sobre o que já existia e o que surgiu durante o uso tenha base documental. Como essas regras se aplicam a cada contrato, e o que o contrato pode ajustar, é análise da assessoria jurídica das partes.

O que a NR-10 atribui à empresa que opera o galpão

A NR-10, norma do Ministério do Trabalho e Emprego sobre segurança em instalações e serviços em eletricidade, fala em empresa, empregador e estabelecimento, e o texto não traz exceção para imóvel alugado. Na redação em vigor, as empresas mantêm esquemas unifilares atualizados das instalações elétricas dos seus estabelecimentos, com a especificação do aterramento e dos dispositivos de proteção. O esquema unifilar é o desenho simplificado que mostra como a energia chega e se distribui pelos quadros e circuitos.

O estabelecimento com carga instalada acima de 75 kW também constitui e mantém o Prontuário de Instalações Elétricas. Entre os documentos que o prontuário reúne estão os procedimentos de segurança, a comprovação da qualificação e do treinamento dos trabalhadores, a documentação das inspeções e medições do SPDA e dos aterramentos, e um relatório técnico das inspeções com recomendações e cronograma de adequações. O prontuário é organizado e mantido atualizado pelo empregador ou por pessoa formalmente designada pela empresa, e os documentos técnicos são elaborados por profissional legalmente habilitado.

Aqui aparece o ponto que mais gera atrito em galpão alugado: o locatário precisa, no próprio prontuário, da documentação de inspeção do SPDA, mesmo quando o contrato deixa a manutenção do para-raios com o proprietário. O contrato deve prever como esse documento chega à empresa e em que prazo.

A Portaria MTE nº 737, de 29 de maio de 2026, publicada em 1º de junho, aprovou uma nova redação da NR-10, que entra em vigor um ano após a publicação. No texto novo, toda organização deve dispor de projeto elétrico mantido atualizado conforme o executado e da documentação das inspeções e medições dos aterramentos, com a documentação disponível aos trabalhadores e à Inspeção do Trabalho. O prontuário passa a ser exigido das organizações que integram o sistema elétrico de potência ou que realizam atividades em instalações de média e alta tensão. Galpão atendido em média tensão, com cabine primária própria, deve examinar esse enquadramento com o responsável técnico, e contrato assinado agora para vários anos atravessa a transição.

Manutenção e SPDA nas normas técnicas

A NBR 5674:2024, que trata da gestão de manutenção de edificações, nomeia o proprietário como responsável por atender aos seus requisitos e admite que ele delegue essa gestão a empresa ou profissional contratado, que passa a responder por ela. A norma também determina que, quando um serviço muda as características técnicas da edificação, projetos e memoriais sejam adequados. Em galpão alugado, isso alcança a ampliação de quadros ou a ligação de máquinas novas feita pelo locatário, que precisa ser refletida no projeto e no esquema unifilar.

A NBR 14037:2024 se aplica a qualquer edificação e, no Anexo A, que é normativo, coloca a renovação do atestado do SPDA, a cada ano, entre as incumbências do proprietário ou do condomínio, com ajuste à legislação local quando ela for mais restritiva. Além do ciclo anual, a inspeção se repete após suspeita de descarga sobre a estrutura, prevista na NBR 5419-3, e após reforma ou alteração de uso, que recolocam a edificação no escopo da norma. Em galpão sujeito a corrosão severa por atmosfera industrial, a própria NBR 5419-3 fixa inspeção anual.

A troca de inquilino com mudança de atividade, de depósito para operação industrial, é uma alteração de uso desse tipo. Para a parte técnica, o artigo sobre inspeção de SPDA em galpão industrial descreve o que a inspeção cobre.

Documentos a conferir na entrada e guardar até a devolução

A lista abaixo serve às duas partes: ao locador, que responde pela condição do imóvel na entrega, e à empresa locatária, que precisa desses documentos para montar o prontuário.

• Esquema unifilar e projeto elétrico atualizados, com aterramento e proteções identificados.
• Laudo das instalações elétricas na entrada, com registro fotográfico dos quadros e das não conformidades, que dá conteúdo técnico à descrição do estado do imóvel.
• Atestado do SPDA vigente e relatório de medição do aterramento, com a anotação de responsabilidade técnica.
• Registros de manutenção da cabine primária, quando o galpão é atendido em média tensão.
• Autorização escrita do locador para cada alteração na instalação, acompanhada do projeto atualizado depois da obra.
• Laudo na devolução, comparável ao da entrada, e entrega formal dos documentos ao proprietário.

Na NBR 5674:2024, a documentação de manutenção é entregue formalmente ao sucessor quando muda o responsável legal pela edificação. A troca de inquilino não é esse caso, mas a mesma prática evita que o histórico se perca entre um contrato e outro. Sobre quem pode assinar o laudo e o atestado, o artigo sobre laudo de SPDA, atribuição e validade detalha a exigência de profissional habilitado e ART.

Pontos a definir por escrito no contrato

A redação das cláusulas cabe à assessoria jurídica, com base no laudo técnico da instalação. Os pontos técnicos que o contrato deve deixar claros são estes:

• quem contrata e custeia a renovação anual do atestado do SPDA e as inspeções fora do calendário;
• quem executa as correções apontadas no laudo de entrada, considerando o que a lei diz sobre vícios anteriores à locação;
• quem atualiza o projeto e o esquema unifilar depois de alterações feitas pelo locatário;
• como e em que prazo os documentos de SPDA e aterramento são repassados à empresa para o prontuário;
• quem tem acesso à cabine primária e à cobertura, e sob quais procedimentos de segurança.

Quando o galpão tem seguro, a apólice pode trazer exigências próprias sobre a instalação elétrica e o SPDA. O artigo sobre laudo de SPDA e seguro predial trata da documentação técnica que o regulador da seguradora pede depois do sinistro.

Como a IC Para Raios atua

A IC Para Raios atua em instalações elétricas e SPDA desde 1994, com equipe própria em São José dos Campos e atendimento no Vale do Paraíba e no Litoral Norte. Em galpão alugado, a empresa elabora o laudo das instalações elétricas na entrada e na devolução, inspeciona o SPDA e mede o aterramento, e organiza a documentação técnica do prontuário NR-10, sempre com ART. O contratante pode ser o locador ou o locatário, e o relatório registra a condição encontrada para que as partes decidam as correções.

Perguntas frequentes